역대 정부별 부동산 정책  (정리 출처 : 메리츠증권 리서치자료)

시대별 정권별 정리
80~90' 초: 정부 주택 정책 개입 및 주택 프로그램 시행 → 부동산 활성화 및 투기억제 정책 순환
91~97 : 외환위기 전까지 주택 가격 안정세 유지 → 부동산 투기억제 정책
98~02 : IMF 규제 금융에 따른 주택 건설 촉진책 발표로 투기과열 시작 → 부동산 활성화 정책
03~07 : 부동산 과열과 집값 폭등으로 부동산 억제 정책
08~09 : 리먼 사태 이후 글로벌 경기침체 에 따른 집값폭락으로 부동산 정책 완화
10~12 : 주택 미분양 해소와 서민 주거 안정 대책
13 : 4.1 부동산 대책
부동산 ~13. 부동산 투기 억제 → 규제 완화 → 공급 억제/수요 확대

□ 김영삼
- 지속적인 주택시장 안정화 대책
- 주택공급 확대 : 주택시장 수요와 공급 불균형 해소
(금융실명제 → 부동산실명세 실시, 부동산 투기 억제)
★ 부동산 및 금융 정책 : 금융 실명제, 부동산 실명제
　　　　　　　　　　　 수도권 지역 분양가 자율화
　　　　　　　　　　　 무주택 서민과 근로계층 주거복지 향상 제고
- 세졔/혜택 : 미분양 주택 할부 금융 제도
　　　　　　양도세율 감면
92. 토지 공개념 제정 및 시행 → 부동산 투기 억제
93. 금융실명제 실시 → 부동산 거래 위축 시작
95. 부동산 실명제 실시
(부동산 실명제 : 토지 거래 허가제, 부동산 구입 자금 출처 조사)
95 하반기. 주택 시장 안정화 대책으로 금융, 세율 완화
(주택 보급률 전국 90%, 수도권 지역 분양가 자율화)
96. 주택시장 안정화 일환으로 주거복지 향상 제고
97. IMF 구제금융 신청
(국가부도 IMF → 소득감소, 실업증가, 고금리현상)

□ 김대중
-방향 : 경기침체 → 주택 경기 활성화 대책 (35차례) → 투기 억제 정책
-주택공급 확대 : 150만 호 장기 임대 주택 건설
98. 수도권 민간 택지에 대한 분양권 자율화
　　주택 공급 관련 규제 완화
　　건설, 주택 경기 활성화 → 양도세, 취득세, 등록세 감면, 소득공제 확대
99. 추가적 활성화 대책으로 주택건설 촉진책 발표
　　→ 중산/서민층 주거안정 대책 실시, 중도금 대출
00~01. 경기 활성화 정책 → 주택 가격 안정화 정책
(서울 강남지역 재건축 시장 급등, 전세 부족 현상 심화)
　　　　임대주택 건설 등 서민주거 생활 안정대책
02. 강력한 투기 억제 대책 발표
(금리 연 5.5%, 주택 대출 확대로 주택 투자 수요 급증)
부동산 시장 동향 점검 및 안정 대책
-시장 : 2001부터 주택가격 하락 및 안정세
　　　 2000부터 전세가격 상승, 전세 부족 현상 심화
-현상 : 2001. 서울 강남지역 재건축 시장 급등
★ 부동산 및 금융정책 : 2002 前 주택 건설 촉진책 발표
　　　　　　　　　　  2002 後 강력한 투기억제 대책 발표
- 세제/혜택 : 양도세, 취득세, 등록세 감면
　　　　　　소득 공제 확대

□ 노무현
-방향 : 지속적인 투기 억제 정책
-주택공급 축소 : 임대주택 150만 가구 건설
2002. 주택 보급률 100% 달성, 주택 수요 규제
2003. 주택가격 및 재건축시장 안정대책, 10년 장기임대주택 건설 활성화 지원 방안
　　　　토지 공개념 제정, 시행으로 부동산 투기 억제
　　　　* 토지 공개념 ? 토지는 국민전체의 복리증진을 위한 공동기반으로서 공적 재화임을 고려하여
　　　　　　　　　　　 그 소유와 처분에 대한 적절한 유도와 규제가 가해질 수 있다는 개념
2004. 주택거래 신고제 → 투기과열/투기지역 지정제도
　　　　부동산 규제 완화 방안
2005. 분양가 상한제 실시 → 수도권 주택시장 안정 대책
　　　　부동산 세제 개편안 → 재건축 개발 이익 환수 제도
　　　　서민주거 안정과 부동산 투기억제 개혁방안
( 강남 재건축 APT 사상 최대 폭등, 용적률 25% 서민 임대주택 의무화 )
2006. 부동산 시장 안정화 방안
2007. 부동산 시장 안정을 위한 제도 개편 방안
2006~2007. 주택 수요 규제로 투기 억제 정책 일관 → 주택공급을 통한 주택가격 안정화를 간과했다는 평가

□ 이명박
-방향 : 경제 위기로 지속적인 부동산 규제 완화 정책
-주택공급 확대 : 보금자리 주택 150만 공급
(미국 리먼 사태 → 글로벌 경기 침체와 경제 활성화 정책)
2008. 보금자리 주택 발표 수도권 100만호, 지방 50만호
(시범지구 : 서울, 강남, 서초, 고양 원흥, 하남 미사 등)
2008. 6. 지방 미분양 대책 → LTV 70% (기존 60%), 양도세 한시 면제, 취득세/등록세 50% 감면
2008. 9. 보금자리 주택발표→ 수도권 100만, 지방 50만, 보금자리 70만, 장기임대주택 80만 호
2008. 9 美리먼사태로 글로벌 경기 침체
2008. 11. 경제위기 극복 종합대책 → 강남 3구 제외 투기과열/투기지역 전부 해제
2009. 2 미분양 주택 해소 등 경제활성화 세제 지원
　　　　→ 미분양 주택 양도세 한시 감면 (무주택자 1가구 1주택 DTI적용 일시적 해제), 주택 청약 종합 저축 신설
2009. 8. 보금자리 주택 공급 확대 → 도권 그린벨트 보금자리 주택 32만 가구, 위례 신도시 2만 2천 가구 공급, 생애최초의 주택 자금 신설로 서민주택 매입 촉진 등
2009. 9~10 수도권 DTI 및 제2금융권 DTI, LTV 규제 강화
2010. 4 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안
2010. 8 실수요 주택거래 정상화와 서민, 중산층 주거안정 지원 방안
2011. 2~3  전월세 시장 안정화 대책 및 주택거래 활성화 방안
(주택공급 급감, 미분양 일부 해소, 오피스텔 분양 활기,
　　　　수도권/경기도 지역의 중/대형 미분양 주택 잔존 등)
2011.8 주택시장 정상화 및 서민주거안정 대책
2012년 5·10 부동산 대책 (주택거래 정상화 및 서민/중산층 주거안정 지원방안)
　1) 강남3구 투기지역 해제 (LTV, DTI 40%→50% 확대)
　2) 분양권 전매 제한 기간 완화 (85제곱미터 3년 → 1년)
　3) 보금자리론 지원 대상 및 한도 확대
　4) 단기 보유 양도세중과 완화 (1년 미만 50% → 40%)

-시장 : 주택가격 하락 및 주택 미분양 일부 해소
　　　 전세 및 월세 지속적 상승
-현상 : 美 리먼 사태로 글로벌 경기 침체 시작
-부동산 및 금융정책 : 강남 3구 투기지역 해제 (LTV, DTI 40%→50% 확대)
　　　　　　　　　　주택거래 신고지역 해제
　　　　　　　　　　보금자리론 지원 대상 및 한도 확대
-세제/혜택 : 1가구/1주택 양도세 (보유3년 → 2년)
　　　　　 단기 보유 양도세 중과 완화 (1년 미만 50% → 40%)

□ 박근혜  (정리 출처 : '부동산포커스 108호. '박근혜정부의 주택부동산정책 평가와 향후 과제 - 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수)
-방향 : 공급억제, 수요확대 정책으로 변화. 매매거래 활성화에 올인.
2013. 4.1 종합 부동산 대책 ~ 2016.8.25 가계 부채 대책 총 13번의 부동산 정책 발표
→ 모두 핵심은 '주택 매매 활성화를 통한 부동산 경기 부양'.
-주택공급 : 공공 및 민간공급 축소 (공공 공급물량 연간 7만호 → 2만호)
-시장 : 주택가격 일시적 반등, 전월세 지속적 상승

1년차 2013
4.1 대책 : 매입 주택에 5년간 양도 소득세 면제, 생애주택에 취득세 면제 등 민간공급의 촉진을 위해 공공분양을 줄이는 등 매매진작에 집중
7.24 후속조치 : 보급자리 공공분양을 4년간 11만 9천 가구 축소 - 매매유도 연장 선
8.28 전월세 대책 : 공유형 모기지제 (빚내서 집사라는 것)
12.3 후속조치 : '목돈 안드는 전세 II' 폐기, 행복주택 공급 30% 축소 (20만 가구 → 14만 가구)

2년차 2014
2.26 임대차시장 선진화 방안
7.24 새 경제팀 경제정책 방향 : LTV, DTI 70% 일괄 완화
9.1 서민주거 안정 강화방안 : 재건축 연한 완화 및 청약 1순위 자격 완화
10.30 서민주거비 부담완화 방안 등
→ 모두 이름엔 서민주거안정을 내세웠지만 규제완화를 통한 매매수요 진작을 위한 것에 불과
최경환 경제부총리가 편, 양적 완화 정책의 일환의 두 대책은 기존 주택은 물론 분양 주택 거래(수요)를 부추기는 핵심 변수

3년차 2015
- 매매활성화만으로 전월세 문제 해결에 한계가 있음을 간파하며 임대주택 공급과 세입자 지원 쪽으로 방향을 선회
- '뉴스테이(기업형 임대주택)의 육성'이 대표적인 예 (대통령 과제로 추진)
  기업형 임대 주택은 수요자의 수요 조건(주거복지 수요 등)보다 사업자(건설기업, 금융투자기업)의 수익성에 우선 맞추는 방식으로 공급
공급자 입장에선 분양 주택 공급에서 분양을 일시 미룬 (8년 후 분양) 임대주택을 공급하는 것으로 바뀐 것에 불과함.
임대주택조차 매매주택과 같은 산업적 방식 적용받게 된 것.

4년차 및 대통령 부재기 2016
4.28 대책 : 행복주택과 뉴스테이 물량을 늘리는 것을 핵심으로 했지만, 의도했던 서민 주거비 저감 대책은 부재
8.25 대책 : 가계 부채 관리 방안으로 나왔으나 (집단대츌규제, 1순위자격강화, 전매제한강화, LTV규제강화 등을 기대했지만) 공공택지 공급축소와 중도금 대출 보증 개선에 그침
→ 이는 되살아난(부추겨진) 시장온기를 계속 견지하기 위한 당국의 의도
11.3 대책 : 그간의 시장 부양 기조와 달리 강남4구 등 투기과열 지역의 분양권 전매금지 및 1순위 청약조건 강화해 투기수요를 통제하는 기조로 바뀌었다
12.24 대책 : 잔금 대출 규제 강화를 담고 있다는 측면에서 같은 선상에 있음. 이는 2017년 1월 총부채상환비율(DTI)보다 더 강화된 대출기준인 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 방안 발표로 이어짐.

종합) 전반적으로 2016년 11.3대책을 제외하고 박근혜 정부의 주택 정책은
규제완화 대책을 지속적으로 내놓아 매매 및 거래 수요가 크게 되살아 나면서
주택거래가 급격히 늘고 가격도 물가상승률을 2~3배 초과할 정도로 가파르게 올랐다.
하지만 시장 기득권자의 저항으로 정상적인 전월세 대책(적정임대료, 임대차 등록 등) 도입은 계속 좌절.
전월세난으로 표현되는 '서민주거 불안정'만 계속 심화.
특히 초저리와 대출규제완화로  '빚내서 집 사기'로
가계 부채 급등은 국민경제의 큰 불안요소로 남게 되었다.
투기적 수요를 잡기 위해 11.3 대책을 내놓았지만 뒷북치기에 불과해
거품꺼짐(수요급감)으로 인해 2017년 들어 부동산 시장의 침체가 본격화될 조짐을 보였다.

평가) 박근혜 정부 주택 부동산 정책
1. 거래 활성화, 가계 부채 급등, 전월세난의 지속
두 보수 정권 모두 '매매거래 활성화'에 올인.
박근혜 정부는 경기활성화와 주거안정화를 동시에 추구하는 듯 했지만 공급(산업) 쪽에 방점을 뒀다.
심지어 행복주택이나 뉴스테이와 같은 임대주택정책 역시 공급자(건설업 등의 수익성)의 관점에 입각.
- 14차례 도입된 주택부동산대책 중 백미는 '초저금리 대출'
→ 경기부양을 위한 양적완화 정책의 일환
　 저성장기인 지금 '빚을 내서 집을 사도록 정부가 부추기지만
　 집값 하락 등으로 가계 파산 등이 속출할 수 있는 전형적인 폭탄 돌리기 정책'
ex) 2015년 119만건, 2016년 105만 건의 주택거래는 초저리 정책으로 부채형 매입에 의한 것
　　그 결과 월 최대 10조원의 가계부채 증가세
　　이로써 가계부채 1300조 시대가 열림. 경제 위기의 뇌관이 됨.
　　가계부채 증가에는 주택담보대출, 특히 집단담보대출의 비중이 컸음
ex) 2014년 LTV규제완화 이후 3년 반 사이 가계신용 잔액은 300조 원 가까이 늘었는데,
당시 국내 가계 DTI 비율이 164.2%(2014)으로
이탈리아 90.2%, 독일 93.6%, 프랑스 1047%, 벨기에 111.9%, 미국 113.4%, 핀란드 126.9%, 스페인 127.3%, 일본 131.8%, 포르투갈 141.3%, 영국 154.6% 보다 훨씬 높았다.

돈을 빌려 집을 사도록 하는 등 각종 규제는 풀었지만,
저소득 무주택자 대부분은 이러한 정책 혜택을 누릴 수 없었다.
무주택 세입자 중 상위 소득자 30% 정도만 자기소득+부채로 집을 살 수 있었기 때문이다.
거래 활성화나 청약 열기는 결국 여유가 있는 유주택자들의 투기 잔치에 불과했던 것이다.
(2016년 상반기 주택 거래량의 30%는 분양거래, 분양거래의 40%는 분양권 전매 목적)

2. 공급과잉 거품 붕괴 우려
시장의 흐름은 햐항화로 치닫고 있는데 정부의 지속적인 부동산 시장 부양채긍로 과대공급은 이미 2013년부터 지속.
그럼에도 불구하고 공급과잉으로 발전되지 않았던 것은 정부의 인위적 수요 진작 정책 때문.
ex) 2015, 2016 거래 팽창과 공급확대 등은 모두 분양가상한제 철폐, 초저금리 및 대출규제 완화, 청약1순위 및 전매제한 완화 등과 같이 정책에 의해 부추겨진 수요에 의해 뒷받침
시장활성화를 위한 규제완화정책을 모두 쏟아낸 결과, 이제는 추가적으로 내놓을 게 없고, 내놓을수록 공급과잉, 불필요한 가격상승, 전세가율 상승, 부채증가와 같은 부작용이 부메랑이 되어 돌아올 뿐.

저성장시대, 부추겨진 수요가 거둬지면서 과대공급은 공급 과잉으로 쉽게 전환될 수 밖에 없다.
매매기피, 거래감소, 가격하락, 대량 미계약, 미분양, 미입주, 전월세난 악화, 하우스푸어, 깡통전세 등의 문제 시리즈. 성장률 하락과 함께 물가상승이 정체되거나 둔화되는 디플레이션과 겹치면 '일본의 잃어버린 20년'의 한국판이 실현.

3. 주거약자의 주거박탈, 주거빈곤의 가속화

4. 부동산 양극화의 확대

5. 후진적 정책생산 시스템

(중략)

보수정권중 이명박ㄹ헤가 부동산 상승 주범이다.......

글로벌 금융위기를 빌미로 각종 규제를 너무 많이 열어제쳤다........

지금 부동산 상승은 그에 따른 관성의 법칙에 의한것이다.....