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작성일 : 18-09-20 03:27
[부동산] [집코노미] "2006년과 다르다"..서울 집값이 오르는 진짜 이유
 글쓴이 : 프리홈
조회 : 3,752  


무주택자의 공포가 빚은 상승장
8·2 조치의 구조적 모순인 이유
한국경제|한경닷컴|입력2018.09.19 08:24|수정2018.09.19 09:49

서울 아파트 시장이 급등을 지속하고 있습니다. KB국민은행 자료에 따르면 9월 3일 기준 주간상승률은 0.95%로 이는 2006년 11월 13일 이후 12년만에 처음입니다.

작년 평균 주간 상승률이 0.11%라는 점과 주간 상승률이 0.2%만 넘어도 급등 수준이라고 평가하는 것을 감안하면 현재의 상승세는 놀라움 그 자체입니다. 역사적으로 보아도, KB국민은행 주간 통계가 시작된 2003년부터 지금까지 주간 상승률이 0.9%를 넘었던 적은2006년 10월 23일부터 11월 13일까지 4주에 불과했으니, 이번 상승은 다섯 번째와 여섯 번째로 역사에 기록될 것입니다.
 
◆무주택자의 공포가 빚은 상승장

무주택자 입장에서는 참여정부 때의 악몽이 재현되는 것입니다. 2006년에는 두 차례의 상승장이 있었습니다. 2006년 봄 이사철에 있었던 상승장은 그 이전과 마찬가지로 투자자들이 주도하는 상승장이었습니다. 2005년에 있었던 8.31 조치 때문에 눌려있던 시장 에너지가 2006년 봄 이사철을 계기로 폭발하면서 1차 상승을 가져온 것입니다.

그런데 2006년 가을에 있었던 상승장은 실수요자들, 정확히는 무주택자들이 주도한 상승장이었습니다. 돌이켜 보면 가슴 아픈 상승장이었습니다. 2006년 1차 상승장은 탐욕이 빚은 결과였다고 하면, 2차 상승장은 공포가 빚은 결과였기 때문입니다.
  
2000년대 초반의 상승장은 어쩌면 당연한 귀결이었습니다. IMF외환 위기를 극복하고자 DJ정부에서는 인위적인 인플레이션을 일으키기로 결정합니다. 이에 1998년과 1999년에 걸쳐 통화량이 40%나 늘어나게 됩니다. 시중에 돈을 마구 풀어서 경기가 다시 살아나기를 바란 것입니다. 문제는 돈이 풀리는 만큼 돈의 가치가 떨어진다는 것입니다. 이에 따라 자산의 값은 오르게 되는 것이 자연스러운 일이고, 이는 경제의 기본 원리입니다.
  
그럼에도 불구하고 IMF 직후, 사람들의 공포 심리를 이용하여 “아파트 투자의 시대는 끝났다”, “잃어버린 일본의 10년을 봐라”와 같은 류의 책들이 베스트셀러가 되고, 어떤 하락론자는 국민소득과 인구 추이 등 여러 지수를 이렇게 저렇게 넣어서 강남 집값은 절대 평당 1000만원이 넘을 수 없다는 공식을 만들기도 했던 시절입니다. 문제는 이런 말에 넘어가서 내집 마련을 늦추거나 하나 있던 집 마저 홀랑 팔아버리는 사람들이 속출했던 것입니다.
  
그 후 2000년대 초반에 들어와서 집값은 급등하게 됩니다. 전국 아파트 매매가 상승률이 2001년에는 14.55%, 2002년에는 22.78%를 기록했던 것입니다. 순간의 판단 착오로 빚어진 결과입니다.
 
하지만 이런 무주택자들에게도 믿는 구석이 있었습니다. 참여정부 들어서면서 집값을 잡아 줄거라 믿었기 때문입니다. 더욱이 정부에서 강남 집값을 잡기 위하여 대체지로서 용산 쪽을 대대적으로 개발하겠다고 하고, 한편으로는 분당 옆의 요지에 대규모 신도시를 새로 조성하겠다고 발표한 것입니다. 이것이 판교입니다.
 
판교만 당첨되면 인생 역전이라는 생각이 그 당시 무주택자들에게 퍼지면서, 2005년과 2006년 봄의 상승장에서도 심리적으로 버터 낼 수 있었던 것입니다. 그런데 2006년 가을 판교 청약이 시작되니, 이런 무주택자들이 몰리면서 단지에 따라 수십대 일에서 수백대 일의 경쟁률을 기록하게 됩니다. 수많은 무주택자들 중에서 극히 일부만 로또에 당첨된 것입니다.
 
문제는 판교 청약의 자격을 유지하고자 무주택으로 남은 사람들입니다. 당첨자는 극히 일부이고, 나머지는 조명이 꺼진 무대 밖의 청중일 따름이었습니다. 그제서야 현실이 눈에 보이기 시작한 것입니다. 침몰하는 타이타닉호에서 마지막 구명 보트가 떠났다는 것을 안 승객들의 심정이 이러했을 것입니다.
 
사람들이 이성을 잃기 시작했습니다. 공포감이 이성을 마비시켰기 때문입니다. 그리하여 본인이 감당할 수 없는 수준의 대출을 받아서 집을 사기 시작합니다. 역사상 최고치를 기록했던 2006년 가을 상승장이 시작된 것입니다. 소위 하우스 푸어가 양산된 시기가 이때입니다. 거래량도 역대 최고치를 기록하게 됩니다.
 
문제는 불행하게도 2008년 리먼브러더스 사태로 촉발된 국제금융위기가 우리나라를 덮쳤다는 것입니다. 이에 따라 서울 집값도 하락세를 면치 못하면서 2013년까지 5년간 하락장을 경험하게 됩니다.
 
시간은 더 흘러 2018년이 되었습니다. 2017년 8.2조치로 인해 눌렸던 시장에너지가 1사분기에 분출되면서, 시장은 반등에 성공했습니다. 하지만 8.2 조치의 실질적인 효력 발생 시점인 2018년 4월로 넘어오고, 정부의 으름장이 더해지면서 2사분기의 서울 주택 시장은 상승폭을 크게 줄였습니다.
 
하지만 이는 2차 상승을 위한 에너지 축적 기간에 불과했던 것입니다. 2018년 8월부터 시작한 2차 상승의 원인은 8.2조치로 인해 눌렸던 시장 에너지가 1차 상승 때 충분히 소진되지 않았다는 점과 8.2 조치의 부작용 때문입니다. 

◆박원순 시장 때문에 올랐다고?

많은 사람들은 용산과 여의도를 통째로 개발하겠다고 한 박원순 시장의 싱가포르 선언을 그 원인으로 삼는데, 그것은 원인의 일부에 불과합니다. 오를 때가 되어서 오른 것이지, 그것 때문에 오른 것이 아닙니다.
 
물론 싱가포르 선언 이후 투기적인 수요가 용산이나 여의도 인근으로 일부 들어갔을 것으로 추정됩니다. 이 때문에 박 시장의 용산/여의도 개발 보류 발언이 나온 8월 26일까지 한 달 간의 상승률을 보면 용산구가 3.76% 올랐고, 영등포구가 2.84%가 올라서 서울 평균 2.38%를 상회했습니다. 하지만 같은 기간 동안 양천구도 3.35%, 동작구도 2.91%가 올라서 영등포구 보다 높은 상승률을 보였습니다. 물론 양천구나 동작구도 여의도의 접근성이 좋으니 여의도가 개발되면 좋아질 것으로 예상되어 오를 것이라고 해석할 수도 있습니다.
 
그러면 같은 기간 동안 2.77%나 오른 도봉구는 어떻게 해석해야 하나요? 도봉구에만 용산이나 여의도로 출근하는 사람이 많아서 거기만 오른 것이라고 우기지는 못할 것입니다. 물론 시장이 민감해져 있기 때문에 작은 재료에도 예민하게 반응하는 것은 당연합니다. 하지만 서울 전체의 상승을 싱가포르 선언에 책임을 돌리는 것은 희생양 찾기에 불과합니다.
 
만약 그 가설이 맞는다면 박원순 시장의 개발 보류 발언이 나왔던 이후에는 집값이 떨어져야 할 텐데, 앞의 표에서 본 것과 같이 그 이후 상승 폭을 더 키운 것입니다.
 
결국 현재 집값을 올리고 있는 것은 8.2 조치의 구조적인 모순 때문입니다.
 
◆매물 부족이 단기 원인

그러면 왜 집값이 오르고 있을까요? 장기적으로는 서울에 양질의 주택이 부족하다는 것이지만, 단기적으로는 시장의 매물 부족 때문입니다. 쉽게 말해 서울에 집을 사려는 사람은 많은데, 팔려는 사람이 적어서입니다. 시장 제1법칙인 수요와 공급 곡선에서 공급이 급격히 줄어든 것입니다. 서울에 집을 사려는 사람이 많은 것은 서울 집값이 더 오를 것이라는 믿음이 시장에 퍼져나갔기 때문입니다. 지금이라도 안 사면 영영 서울에서는 내집을 소유할 수 없다는 불안감이 시장에서는 강력한 매수세로 등장한 것입니다. 더구나 집값이 떨어지는 지방에 사는 사람조차도 자신의 자산을 지키기 위해 지방 집을 팔고, 서둘러 서울에 집을 사려는 것입니다. 이러니 시장에는 집을 사려는 사람이 넘쳐나는 것입니다.
 
반대로 집을 팔려는 사람은 급격히 줄어들고 있습니다. 그 이유는 무엇일까요? 첫 번째, 집은 주거의 수단이기도 하지만 자신의 자산을 담아두는 그릇입니다. 자산의 70~80% 정도가 집에 잠겨 있다고 보면 됩니다. 그런 상태에서 앞으로 집값이 더 오를 것 같다고 하면, 팔려는 사람이 없는 것입니다. 그런데 이를 인간의 탐욕으로만 해석하기는 곤란합니다. 한 채 있는 집을 팔았는데 다른 집값이 더 올라서 사지 못하는 경우가 생길 수도 있다는 두려움 때문에 집을 팔지 못하는 것입니다.
 
두 번째, 8.2 조치가 매물이 나오지 못하도록 구조적으로 막고 있기 때문입니다. 다주택자가 42개 조정 대상 지역에서 집을 팔려고 하면 기존 세금에 양도차익의 10~20%를 더 내야 합니다. 또한 임대 사업자는 의무 보유 기간인 8년 이내에는 집을 팔 수 없습니다. 안정적인 임대 물건을 확보하고자 법을 만들었지만, 시장에 매물을 8년간 나오지 못하게 하는 역효과를 낸 셈입니다.
 
더 심각한 것은 1가구 1주택자도 예전에는 2년 보유만 하면 자유로이 팔 수 있었는데, 앞으로는 3년을 보유해야 하고, 그 집에서 3년을 꼭 살았어야만 팔 수 있는 자격을 주는 방향으로 법을 개정한다고 합니다. 1주택자의 매물도 나오기 어려운 구조로 만들겠다는 것입니다.
 
이렇게 구조적으로 사람들이 집을 파는 것을 막고 있으니, 시장에 매물이 사라지게 된 것이고, 수요 공급의 법칙에 따라 집값이 급등한 것입니다.
 

◆서울 집값 떨어질까

그러면 결론적으로 서울의 집값은 떨어질 것인가? 아닙니다. 정부 대책으로 일시적으로 조정을 받을 수 있지만 더 오를 것입니다. “더 오를 것으로 보인다.”나 “더 오를 가능성이 있다고 여겨진다” 같은 뜨뜻미지근한 표현을 쓰지 않고 “오를 것입니다.”라고 단정적으로 이야기하는 이유는 8.2 조치의 모순점이 시장에 지속적으로 악영향을 끼칠 것이기 때문입니다.
 
더 나가 현 정부는 이번 사태의 주된 원인인 8.2 조치를 철회할 의사가 전혀 없는 것으로 보입니다. 최근에 나오는 발언이나 행동을 보면, 여기서 물러서면 끝장이라는 생각이 있는 듯 합니다. 더 나가 현 정부는 참여정부 시절의 제도가 역사상 가장 훌륭한 제도였다고 착각하고 있습니다. 그래서 모든 제도를 참여 정부 시절로 돌려놓으려 하는 것입니다. 문제는 현 정부의 의도 대로 될수록 서울의 매물 부족 현상은 지속되고, 지방과의 양극화는 더 심화된다는 것입니다.
 
그러면 ‘당분간’이란 언제까지 일까? 2006년에 서울 집값이 오르다가 2008년부터 집값이 떨어진 것처럼, 이번에도 2년 후에 집값이 떨어질까요? 그러면 내년에는 집을 팔아야 하나요? 걱정이 많을 것입니다.
 
그것은 아닙니다. 2008년부터 집값이 떨어졌던 것은 우리나라 주택 시장만의 문제라기 보다는 리먼브러더스 사태로 촉발된 국제 금융 위기 때문입니다. 이 시기에 대부분의 나라의 집값이 모두 큰 하락 폭을 경험했습니다. 우리나라의 하락 폭은 오히려 적은 편이었지요.
 
물론 앞으로 2년 후에도 미국에서 그런 문제가 또 발생한다면, 12년의 간극을 두고 데자뷰 현상이 발생할 것입니다. 하지만 지금으로서는 미국에서 12년 전 같은 일이 발생하는 것을 기다리는 것보다 로또를 사서 당첨되는 것이 더 확률이 높아 보입니다.
 
2006년과 2018년 주택 시장은 판박이라 할 수 있습니다. 2006년 3월부터 12월까지 9개월간 서울 아파트 값은 19.50%가 오른 반면 지방 소재 5대 광역시는 1.25% 상승에 그쳤습니다. 한편 최근까지 9개월간 서울 아파트 값은 9.25%가 오른 반면 지방 소재 5대 광역시는 0.21% 상승에 그쳤습니다. 상승폭만 다르지 그 흐름은 비슷한 것으로 보입니다.
 
하지만 큰 차이가 있습니다. 2006년 당시에는 서울 아파트 값에 거품이 있었지만, 지금은 거품이 있다고 보기는 어렵기 때문입니다.

서울에 버블이 아직은 끼지 않았기 때문에 추가 상승 여력이 있다고 하면, “아싸~”하면서 여기 저기 아무데나 막 사놓고, 나중에 아기곰 때문에 망했다는 사람이 꼭 한 두 명씩 나옵니다. 누가 거기 사라 했나요? 자기 맘대로 이상한 곳에 사놓고 남의 탓을 하는 것입니다.
그러면 서울에 집을 사려는 사람이라면 어떻게 하는 것이 좋을까요? 고평가된 지역보다는 저평가된 지역이 유리합니다. 하지만 그것으로 끝나는 것이 아니고, 그 중에서 호재가 있는 곳을 고르면 됩니다.
 
물론 호재가 있는 곳이 고평가되는 경우가 많습니다. 그러나 “앞으로 이 지역이 좋아질 테니, 매도가를 높게 받아야 해”라는 것은 미래에 진짜 그 지역이 좋아졌을 때의 상승분을 현 소유자가 취하겠다는 논리입니다. 물론 자본주의 사회에서 “적당히 먹고 매수자에게도 이익을 남겨주지”라고 말한다고 “네”할 사람은 없습니다. 아마도 “너나 잘해”라는 핀잔이 돌아올 뿐입니다.
 
그러면 어찌하면 될까요? 매수자가 그 가격에는 안 사주면 됩니다. 미래의 상승분을 매도자가 모두 취한다면, 매수자는 수익이 없는 것입니다. 그런 거래는 할 필요 없습니다. 그러므로 현 시세 또는 호가가 과연 저평가되었는지, 아니면 고평가 되었는지를 따져보고 매수 여부를 결정해야 하는 것입니다.  
 
 현재의 시장 상황은 정부의 잘못된 정책으로 나타난 일시적인 문제점, 다시 말해 매물 부족 때문에 생긴 현상입니다. 다시 말해 시장에 매물이 없으니, “이 가격에 사려면 사고, 말려면 말고”식으로 던지는 매물을 받아줄 이유가 없는 것입니다.
 
특히 직전 실거래가에 비해 10% 이상 비싸거나, KB국민은행 시세에 비해 10% 이상 비싼 매물이라면 절대 사면 안 됩니다. KB국민은행 시세가 잘못된 경우에는 국민은행에 전화하면 시정해줍니다.
 
예를 들어 어떤 지역의 실거래가가 5억원이었다고 하면, 5억 1000만원이나 5억 2000만원이라는 호가는 자연스러운 것입니다. 그런데 갑자기 호가가 6억원으로 뛴다면 절대 사면 안됩니다. "그것밖에 매물이 없다는데도요?" 집 못 사서 병 났나요?
 
다른 사람은 모두 5억원 이하에 샀는데, 혼자 6억원에 샀다고 가정해 보지요. 이러다 경기가 조금 꺾이거나 정부의 규제로 인해 집값이 5억 5000만원에서 횡보한다고 해보지요. 다른 사람들은 모두 5억원 이하에 사서 수익이 크게 났지만, 혼자 5000만원이라는 손실을 보는 것입니다. 거래가 따라 붙지 않는 호가는 나중에 쉽게 꺾어집니다.
 
정부에서 생각을 바꾸지 않는다면, 더구나 지금 해온 방식대로 더 열심히 한다면, 서울 집값을 잡기는 어려울 것입니다. 하지만 이는 평균적인 의미의 말이지, 결코 아무거나 아무 가격에 마구 사라는 것은 아닙니다.
 


글=아기곰
정리=집코노미


* 참고로 아기곰님은 부동산업계의 고수로 유명한 분이니 도움이 되리라 봅니다. (이분 블로그: https://blog.naver.com/a-cute-bear)


http:///realestate.daum.net/news/detail/main/20180919082402758

출처 : 해외 네티즌 반응 - 가생이닷컴https://www.gasengi.com


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프리홈 18-09-20 03:34
   
https://data.oecd.org/chart/5iQz
(OECD 국가들의 2010 기준 2017년까지의 주택가격 상승율 - 명목 주택가격과 물가상승을 제외한 실질 주택가격)
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OECD 국가들간의 주택가격 상승율 (소득기준, 임대료기준 등) 등 추가 정보를 얻고자 하시면 아래 URL 을 클릭후 상단 customise 에서 기간 선택후, 상단 draw chart 에서 line 을 선택하면 그래프가 나오고 그래프에 커서를 놓으면 국가가 디스플레이 되네요.

https://stats.oecd.org/Index.aspx?DataSetCode=HOUSE_PRICES
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통화량과 주택가격 상승율과는 어느정도 함수관계가 있으므로 참고가 되리라 봅니다.
(본원통화=한국은행 발행, 협의통화 M1=현금과 요구불예금, 광의통화 M2=M1+저축성 예금)

국가통계포털의 주요 통화금융지표 테이블 상단 "계정항목코드별" 란을 클릭하여 위 3 개항만 선택후, "시점" 란을 클릭하여 맨오른쪽 "년"앞 공란에 클릭하고 시점과 종점 2010, 2017 을 입력하고 오른쪽 상단 통계표 조회를 클릭하고 바로 아래의 차트표시 막대그림을 클릭하면 그래프가 도출되고 그래프상에 커서를 놓으면 수치가 디스플레이됩니다.

http://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=301&tblId=DT_010Y002&conn_path=I2
     
프리홈 18-09-20 06:06
   
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=kkpshy&logNo=221362052521 (북한도 재테크는 부동산)

문대통령의 방북 및 통일기대에 따른 가수요로 접경지 (예, 파주 고성 등) 등에 투기수요가 일어나는 듯 싶고,
안전문제와 통일가수요에 따른 유럽, 남미, 중국 등 외국인 및 해외이민간 한국계 수요 (이민, 투자 등)까지 감안하면서 동시에 미중무역 전쟁에 의거 미국의 물가인상에 따른 인플레 헷지목적의 금리인상이 향후 앞당겨 지고 내년에 4 회 인상하리라는 예상과 함께 향후 국내의 부동산가격 추이가 어떻게 될지는 여러분의 판단에 맡깁니다.
땅콩3 18-09-20 09:15
   
담합과 건설사들 돈받아먹은 언론들 때문이죠...다른건 없어요.
abwm 18-09-20 12:44
   
재개발과 새로 짓고있는 아파트까지 생각하면, 서욺에는 내년에 78% 증가한다고 하더군요. 가격이 떨어지는거죠. 유투브에 전문가들이 올린것들을 보면 그래프로 아주 자세하게, 나와있습니다.
     
abwm 18-09-20 13:11
   
그외 미국 금리인상이 2018년 4번올린다고하고, 2019년에 4번올린다는 말이 있네요. 부동산에 문제가 안생기는게 이상한거죠. 부동산 하락은 당연한 수순이 아닌가 싶네요.
          
abwm 18-09-20 15:27
   
공급은 늘테고, 금리인상은 계속될게 뻔하며, 거래는 급감하면서 가격하락은 당연한거죠. 이건 물가와는 큰연관이 없습니다. 부동산가격이 그렇게 폭등할수가 없거든요. 전문가들이 그래서 가수요, 즉 투기수요라고 말을하는거죠. 세계경제가 호황일때나 부동산이 올라가는거지, 지금상황은 불투명한 상황입니다. 뭐라도 부동산이 올라갈 건덕지라도 있어야하는데, 현재로써는 내리막길을 알리는 데이터들만 자꾸 쏟아지니깐요. 이상한 카더라통신으로 사람들을 현혹할려고 있으니깐요. 문제는 대출받아서 부동산을 구입하는 사람들입니다. 인생종칠수도있으니 조심해겟죠.
               
abwm 18-09-20 15:38
   
미국뿐만 아니라 유럽,중국까지  유동성축소로 선회하고있습니다.
               
kira2881 18-09-20 17:53
   
그리 믿고 싶겠죠. 1년전에 8.2대책 나왔을때도 호들갑이었는데 결과는?

1년만에 엄청난 폭등.

제가 그때, 1년전에 8.2대책 나온후 상승 예측하는 글 여기에 썼다가 하락론자&문재인 지지자들한테 극딜당했었거든요?

그때 그렇게 주댕이 털던 사람들 다 어디갔나 모르겠네. 결국 내 말이 다 맞았는데.

그리고 서울은 공급 안늘어요. 이번에 박원순이 재개발지역 22개 추가로 또 해제시킨거 모르세요?

서울의 유일한 공급 수단인 재개발, 재건축 다 죽여놓고서 뭔놈의 공급이 늘어난답니까?

거기에 17년~18년에 임사 등록한 물량만 서울에 수만채에요. 그 물량들 8년간 매물로 내놓지도 못하고 재개발, 재건축 다 막혀서 신규 공급이 아예 없는데?

올해만 해도 서울 상반기랑 하반기 분양물량 비교해보세요. 눈에띄게 확 줄어든게 보이는데? 내년엔 더 없을것이고.

영원한 상승도 없고 영원한 하락도 없지만 현재의 상승장은 정부가 만든겁니다.
                    
abwm 18-09-22 01:42
   
그걸 부채질한게 투기세력이고, 언론이였습니다. 미국금리 인상을 할게뻔한데, 부동산이 올리갈리가 없죠. 떨어진다는 기대심리가 있으니깐요. 그럼 정상적인 사람들이라면, 관망하게됩니다. 그래서 전문가들이 부동산이 올리갈리도 없고, 하향세로 갈것이라고 말을하는겁니다. 가장 중요한건 유동성축소입니다. 님도 가장중요한 미국은 생각조차 안하시는군요. 미국이 제치기만해도 한국주식이 출렁거립니다. 그런데 금리인상과 유동성축소로 신흥국들이 죽어나가는 상황에서, 한국의 부동산이 올라간다고요? 어떤 미친인간들이 그런짓거리을 합니까. 투기세력밖에 더있습니까? 언론이 제대로 사람들에게 알렸다면, 지금 상황이 무슨상황인지 어떤상황인지 부동산을 구입하는 사람조차도 알겁니다. 그런데, 오히려 투기조장을 했더군요. 이러니 제대로 모르고, 집을 구하는 사람들이 생길수있으며, 앞으로 다가올 위험성에 노출된다는건 생각조차 안하십니까? 뭐 부동산이 올라간다고요? 그게 정부탓이라고요? 말이 되는소리을 해야죠. 언론조차도 그역활을 제대로 하질않았습니다. 오히려 유투브 경제뉴스나 전문가들이 말을했을정도입니다. 사람의 심리을 이용한겁니다. 미국이 자꾸 금리을 올리게되면, 한국도 어쩔수없이 올려야하는데, 한국이 금리을 올리기 힘든상황을 투기세력들이 이용한겁니다.
                         
abwm 18-09-22 01:46
   
저번에 언론에서 말을 하더군요. 한국은 금리을 올릴수없으니, 부동산투자가 괜찬다는말을 하더군요. 미친넘이죠. 미국이 올해만 해도 2번올리고, 9월달에는 무조건 금리인상할게 뻔하며, 11~12월달에도 상황봐가면서 올릴겁니다. 내년에도 마찬가지로 4번더 올린다고 하더군요. 이상황에서 언론이 부동산이 투기조장을 합니까.  그들은 한국의 금리을 올리기 힘든걸 이용해서, 투기을 한겁니다. 문제는 우리도 어쩔수없이 올려야하는 상황이 올수도 있습니다.
                         
abwm 18-09-22 02:03
   
잘모르는 서민들을 대상으로 투기조장을 하는 인간들이 문제라는겁니다. 돈이 부족한데, 뻔히 떨어질걸 알면서 빛내서 부동산을 구입하는 사람은 없습니다. 미국의 방향성을 봐야합니다. 미국은 지금 달러을 회수하고있는겁니다. 문제는 한국이 금리을 올리면 투자자들이 빠져나가는게 걱정이고, 기업도 힘들어집니다. 내수에도 영향을 미치며, 부동산에도 영향이 갑니다.  내수가 어려워지면, 각지역 상점들이 어려움에 처해질게뻔하고, 소상공인들도 점포을 빼야할것이며, 부동산을 내놓는 사람들이 늘어날수가 있는겁니다. 가장기본적인겁니다. 돈이 돌고돌아야 내수가 살아나지, 돈의 흐름이 원할하지않는데, 부동산이 올리갈리도 없고, 더떨어지는겁니다. 미국 금리가 올라가면, 신흥국들도 힘들어지며, 한국의 수출도 내려갈것이며, 내년에는 경재성장력이 2.7%하향했더군요. 상황이 이런데, 부동산이 올라간다고요? 지금이 경제 호황인줄 아십니까.  물건을 사줄 중국포함 신흥국들이 소비을 줄일께 뻔한데, 한국 내수가 잘도 돌아가겠습니다. 부동산이 올라갈 건덕지가 왜 없는지 왜 올라가기 힘든지 알려야하는게 먼저아닙니까. 지금 신흥국들 상태가 어떤지만 알면, 한국이 좋지않다는건 알수있는것을 그런것조차 부동산과 연관짓지 않는게 답답하다는겁니다. 한국은 한국혼자서 잘먹고 잘사는 나라가 아닙니다. 혼자서 잘먹고 잘사는 나라면 부동산이 계속 올라가겠죠. 그러나 현실은 세계경제에 영향을 많이받습니다.
                    
abwm 18-09-22 02:23
   
미국이 지속적으로 금리을 계속올리면, 한국도 어쩔수없이 올려야한다는겁니다. 부동산 전문가들이 문제가 생길가능성을 제기하면서, 올해 아니면, 내년에 거품이 터질 가능성을 말하는겁니다. 바로 이 금리로 인한 유통성축소로 말입니다. 저번에 미국이 금리을 올리면서 그때 한국주식에서 4800억이 이탈해버렸습니다. 올리수록 자본이탈은 가속화될겁니다.  그게 올해,내년 합쳐서 9번입니다. 자본의 이탈은 경쟁력약화로 이어지며, 한국뿐만 아니라 신흥국들의 내수부진으로 수출이 하락하며, 기업과 자영업자들이 피해을 볼것이고, 내수하락으로 부동산 매물이 많아진다는말입니다. 그로인해 3월달에 미국채권을 구입한사람들은 돈을좀벌었을겁니다. 투자자들은 이익을 쫏는사람들이니깐요. 언제떨어질지 모르는 위험부담이 있는 부동산에 무슨매력이 있겟습니까.
                         
abwm 18-09-22 02:36
   
그나마 부동산이 올라갈 건덕지라면, 북미회담이 요고 하나 잘마무리되면, 북한과 인접한, 강원도, 경기도쪽이 가능성이 클겁니다. 그외는 부동산이 올라갈 건덕지가 없습니다. 부동산이 떨어지는걸 알고 구입하는 사람은 아무도 없습니다.  부동산이 떨어질 데이터는 차고넘치는데, 상승할 데이터는 거의없기때문. oecd에서 한국의 경재성장력 2.7%로 하향했다면, 다른나라들도 하향이라는 이야기입니다. 미중무역전쟁으로 득을본 나라빼고는 모두 하향이라고 생각하면될겁니다. 흥청망청 소비하는게 아니라, 오히려 소비을 줄이고 허리띠을 졸라매야할겁니다.
                         
abwm 18-09-22 22:21
   
이건 깜박하고 말을 안했군요. 북미회담이 잘해결되면, 미국은 북한에게 혜택을 주게되면, 그게 관세도 포함된다면, 아마 우리나라에도 어느정도 영향을 미칠겁니다. 긍정적인 방향으로..불발되면, 코리아 디스카운터에 더해서 더안좋은 악영향을 끼치게될겁니다. 투자자들도 우선은 한국에 투자하고 지켜볼겁니다. 그나마 미국금리인상에 버틸수있는 마지막카드입니다. 부동산문제도 좀더 뒤로미뤄질테구요. 비상구 역활을 할수있습니다.
                         
kira2881 18-09-23 11:45
   
부동산 얘기 제대로 꺼내면 진짜 할말 많은데요. 8.2 대책때 여기에 장문의 글 쓰고 나서 댓글들 보고 댓글 단 사람들 수준보니 더이상 말해봤자 내입만 아프겠다 생각해서 처음엔 다 답변하다가 나중엔 그냥 방치해놨습니다.

그때 주둥이 털던 사람들 제발 이 댓글보면 뭐라 변명이라도 하시길. 하긴 쪽팔려서 말도 못하겠지만요.

지금도 마찬가지 생각이구요. 님이 지금 하고 있는말은 네이버 댓글이나 다른 배아파리즘, 하락론자, 문재인 지지자들한테 질리게 들었던 내용입니다.

부동산은 실전입니다. 예를들어 양도세 중과가 적용된 올해 4월 이후만 봐도 거래량과 집값 증가율이 비례한다는 기존의 부동산 공식은 깨지고 거래량 감소에도 불구하고 서울 집값은 꾸준히 올랐어요. 이걸갖고 일부 투기세력이 어쩌고 언론이 어쩌고 하면 진짜 할말 없구요. 통계부터 제대로 보는법부터 다시 배우시길.

앞으로 부동산이 상승한다, 하락한다는건 말 그대로 신의영역이기에 아무도 장담은 못하지만 적어도 지난 8.2대책당시 어떻게 될지에 대한 경고는 분명히 있었으나 그걸 외면하고 투기세력탓, 다주택자 탓, 언론 탓으로 돌린건 누구인지 말은 안하겠습니다. 그리고 그렇게 선택한것에 대한 결과와 책임은 본인들이 지는게 맞는거구요.

다만, 저는 그때도 분명히 부동산 규제는 공급없이는 절대 성공하지 못한다는점을 강조했었어요. 과거에도 증명됐었죠. 하지만 정부는 작년까지만 해도 공급에는 문제가 없다는점을 계속 강조하면서 공급을 늘리지 않고 수요억제 대채만 계속 내놨다가 이 사단을 만들어놓고 지금은 또 말을 바꿔 공급을 늘리겠다 합니다. 어디 이래서 정책을 신뢰할수 있을까요?

제가 보는 시각은 양극화입니다. 이미 그렇게 되고 있고 이번 921공급대책을 보면 역시 이번정부는 부동산을 잡을 마음이 없다는걸 다시금 깨닫게 됩니다. 그나마 발표한 서울 공급 1640가구도 지금 주민들 반대에 부딪혀 쉽지 않다죠? 정책을 발표하기 전에 국민을 우롱하고 서울 집값을 폭등시킨것에 대한 김수현, 김현미의 사과가 먼저 있어어야 했다고 생각합니다. 근데 그들은 자신들의 책임은 회피한채 여전히 남탓만 하고 있죠.

서울은 주택 보급율이 이미 1 이하입니다. 집이 부족하단거죠. 여기서 아파트는 절반에도 못미치고, 그 아파트중에서도 준공한지 20년이 훌쩍 넘어 늙어가는 집이 70%이상입니다.

게다가 한해에 멸실되는 주택만 감안해도 서울은 매년 5.5만가구 이상을 신규 공급해야 주택이 현상유지됩니다. 근데 지금 이 정부 초창기때부터 공급엔 문제가 없다면서 공급 다 막아놨죠? 지금도 마찬가지구요.

판단은 각자 알아서 하시길 바래요. 집값 오르면 정부가 또 규제책 내놓겠지만 집값 떨어지는거 정부가 책임져주진 않습니다. 각자 알아서 판단하고 판단한 만큼 책임도 본인이 지면 됩니다. 나라탓, 언론탓, 투기세력탓 하지 마세요.
사람이라우 18-09-20 12:48
   
부산이 버블이 심하다는 건가요??
해운대도 서울 집값보다 싼대
영종햇살 18-09-20 14:50
   
10년 동안 통화량(M2)이 2007년 1273조원에서 2017년말 2527조원으로
 배가되었고, 통화량이 1250조원이 증가했다.
 1960년 통화량은 24조원이었다.
 정부수립후 2007년까지 증가한 통화량만한  금액이 10년간 증가했다.

집값 상승의 90%는 통화량 증가에 따른 화폐가치 하락 때문이다.

10년전 짜장면 값 3천원이었다. 지금은 5천-6천원이다.

짜장면 가격이 2배된걸  이해하면 집값 오르는 것도 이해할 수있다.
     
Banff 18-09-20 15:48
   
2006년 600조이던 가계부채가 2018년 1500조.  저금리시대때 빚으로 통화량이 증가한게 고금리 시대를 만나니, 시한폭탄이라고 하는 것이죠.
KKIRIN 18-09-21 09:38
   
마른 하늘 웅덩이가 말라 붙어도 마지막에 말라붙는 곳이 서울이니 어쩔수 없죠.
프리홈 18-09-27 10:51
   
과거 15 년간 부동산 추이를 보았을 때, 주택가격 변수인 금리, 환율 등과의 상관관계가 없었고,
오직 수급계획과만 상관관계가 있어 왔네요.

https://www.youtube.com/watch?v=xMzBWCdSJm0&t=1101s
(부동산 폭등의 시기 지금이라도 사야할까? 팔아야할까?)

http://realestate.daum.net/news/detail/main/20180927043006257
(부동산 전문가 "잇단 대책에도 서울 집값 계속 오를 것")
멀리뛰기 21-01-02 14:50
   
[부동산] [집코노미] "2006년과 다르다"..서울 집값이 오르는 진짜 이유 잘 봤습니다.
멀리뛰기 21-01-08 14:38
   
[부동산] [집코노미] "2006년과 다르다"..서울 집값이 오르는 진짜 이유 좋은글~
 
 
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