서울 집값이 오르는 이유가 양도소득세 때문에 처분을 못해서 공급이 없는거죠 강남 같은 경우 10억씩 오른

아파트가 부지기수고 비강남권도 무지막지하게 올랐습니다 8.2대책 이후 조정지역에선 2주택자가 주택을 팔 경우

일반세율에 10% 추가세율이 붙음 3주택자는 20%를 중과함 주택의 경우 1년이상 보유하고 양도하면 최고세율이

42%임 하지만 2주택자는 양도소득세를 52% 3주택자는 62%를 내야함 거기에 지방소득세 6.2% 추가하면

68.2%를 냄

흔한 1가구 2주택자가 서울에 5억 주고 산 아파트가 10억이 되면 1년 이상 보유하고 팔 경우 양도소득세를

약 3억을 냄 도저히 부동산 소유자 로서는 세금 때문에 팔 엄두를 못냄 전부 집값 올랐다고 좋아

하지만 팔지는 못하고 꽉 쥐고 있는 상황

그래서 서울의 인구는 꾸준히 증가하여 수요는 많은데 양도소득세 때문에 공급은 딸리고 부동산 가격만 폭등중

미국주택시장얘기는 반은 맞고 반은 틀리네요. 

미국 주식가격 반등은 2009년 3월, 주택가격 기저반등은 2년뒤인 2011년이고, 2013년에 이미 underwater 벗어난 지역이 많았고, 이후 2016년까지 저점대비 30%, 50%이상 오른 지역이 많았죠. 실업률이 줄어들고, 임금이 오르고, 고용이 많아지다 보니 가격이 오를 수 밖에. S/W 회사 많은 시애틀, 샌프란은 미친듯이 올랐죠. 하지만 그지역뿐입니다. 매년 주택가의 3% 재산세내는 텍사스 같은 곳은 늘 주택가가 거기서 거기인지라.  올해는 주택가가 주마다, 도시마다 up&down이 있는데, 상승세둔화지역도 많고 그러네요. 모기지 금리가 지금 최저치 갱신이라는 얘기는 틀린건데, 모기지 금리는 2015년 이후로 계속 오르고 있고, 15년 fixed가 2.75%에서 지금 4%가까이 갔고, 30년 fixed는 3.25%즈음에서 지금 4.5%가까이. 연방금리를 올렸는데 모기지 금리가 내려가지는 않죠. 제가 사는 동네는 작년보다 offer수도 줄어들고 market listing 기간도 길어지고 딱히 상승세라 보기는 힘들어보입니다. 

미국은 부시와 그린스펀이 2003년쯤에 Home Ownership Society라며 LTV, DTI 조건을 너무 풀어 개나소나 0% downpayment도 없이 대출가능하게 만들었다 보니 결국 5/1 ARM mortgage (처음 5년 고정금리, 이후 매년 변동금리 모기지)가 변동금리고 바뀌면서 빵구나기 시작해서 정확히 5년뒤인 2008년 서브프라임사태가 난것인지라.  앞으로 미국주택시장이 완만히 오르기야 하겠지만, 2차폭발얘기는 글쎄요입니다.

그런데, 요즘 한국 부동산은 최경환처럼 대출완화로 부동산 인위적 부양시키는 것도 아닌데, 왜 저리 뛰고 있는지는 저도 참 궁금하네요. 금리상승기에 최경환때 양산된 변동금리대출자 빵꾸가 지금 불보듯이 뻔한데 말이죠.

경제사에서 일국의 중앙은행이 경기후퇴로 인해 이자율을 낮게 유지하면 시간이 문제일뿐 미래에 반드시 버블이

발생합니다 미국도 2001년 IT버블의 붕괴로 경기침체를 넘어 불황이 보이자 연방준비은행이 기준금리를 거의 제로

에 맞춰 대출이 폭증했고 2008년 리먼사태의 씨앗이 됐죠 낮은 이자율로 인해 많은 미국인들은 자신들이 상환할 수

있는 능력을 초과하여 무모하게 차용을 했고 이건 주택가격이 계속 상승할 것이라는 믿음이 있기에 가능했죠 많

은 주택대출 공급업자들도 가계들이 과도한 주택담보 대출을 하도록 유도했고 부적격 가계에도 주택담보 대출

상품을 팔기 시작 했고 주택담보 대출 중개인들은 이런 위험한 대출 상품을 보유하지 않고 수수료를 받고 재판매

함 여기서 버블이 기하급수적으로 커짐 투자은행들은 이런 위험한 주택담보 대출을 주택대출 담보부 증권으로

상품을 만든후 이 상품의 위험성을 인지하지 못한 연기금 등의 매수인에게 수수료를 받고 재판매 다시 버블 증가

이때 부채 증서의 위험도를 평가하는 신용평가기관들이 이토록 위험한 주택대출 담보부 증권에 높은 등급을 줌

등급평가는 자신들만의 꼴리는 잣대를 기준으로 함 또 금융규제기관도 이런 위험도 높은 등급의 주택담보부 증

권의 위험성을 인지하지 못했고 금융시장 전반에 얽히고 얽힌 재판매 된 상품에 대한 자료도 없었음

중앙정부도 수년에 걸쳐 주택 소유를 권장하는 정책을 시행했기에 주택담보부 증권의 위험성을 인지했던 인지

하지 못했던 버블붕괴 직전까지 개입하기 어려운 정치적 상황이었음 페니 메이와 프레디 맥을 설립하면서 까지

주택담보 대출이자에 대한 세금공제와 주택담보 대출을 촉진했던 중앙정부는 불안정한 재무상태의 가계들이 주

택 구입을 위해 담보대출을 하는 것을 막을 의지는 절대 없었음

결론적으로 2008년의 금융위기는 미국의 중앙정부가 주택버블의 위험성을 인지하지 못했고 여러 요소가 맞물려

터진 버블붕괴임 지금 다시 그런 버블붕괴가 일어날까 하면 여러가지 이유로 안일어날듯

먼저 자산가격의 폭등이나 폭락이 있어야함 버블붕괴의 전조임 투기적 거품이 자산가격의 영원한 상승을 믿었던

차용자들의 믿음이 깨지고 공포가 일어나면서 매물폭탄이 터지면 자산가격의 폭락이 시작되죠

그다음 금융기관의 파산이 일어나는데 2008년에 일어났던 현상이죠 지금은 은행의 레버리지율이 높아서 파산은

힘듬 그다음이 신뢰하락 신용경색 경기침체인데 미국은 2008년에 크게 데이고 은행의 레버리지율을 크게 높임

연방준비은행, 미국 통화감독국, 연방예금보험공사 모두 상업은행을 규제함 미국 증권거래 위원회는 투자은행과

투자신탁회사를 규제함 미국 개별 주 기관들은 보험회사를 규제함 규제가 2008년에 비해 상당함

2008년에 크게 데이고 도드-프랭크 법령에 의거 미국 재무장관이 의장인 금융규제 위원회를 설립 이건 주로

신용등급이 취약한 민간 신용등급기관을 감독하는건데 금융기업이 자신들의 상품을 판매할 때 공정성 투명성

확보가 주목적 지금 이걸 규제 푼다는 것은 2008년 처럼 주택버블을 의도적으로 키우겠다는 뜻

경제사로 보면 금융위기는 경기변동의 주요원인이고 경제정책의 주요 추진체였음 중앙은행이 최종 대부자로

행동해야 함

8월 미국 비농업 고용지표를 보면 실업률은 전월과 동일한 3.9% 미국의 자연실업률은 6%니까 사실상 완전고용

수준 신규고용자수는 20.1만명으로 전월 14.7만명 보다 대폭 상승 제일 중요한 시간당 임금상승률은 2.9% 찍고

시장 예상치 보다 훨씬 좋음 생산성지표도 증가했고 고용비용지수는 하락함

법인세를 35%에서 21%로 14% 깎아줬더니 기업이윤이 15% 증가함 미국내 모든 철강회사가 중국산 철강

알루미늄에 고율관세 때문에 가동율이 풀임

모든 미국의 경제지표가 호황임 당연히 부동산 가격은 떡상의 유인이 있고 넘치는 유동성이 자본의 특성상

안정성이나 수익이 보장되는 주식이나 부동산 채권이나 대기업에 몰려서 부동산 경기는 활황임

이건 미국의 경우고 한국은 양도소득세 때문에 주택 매물 찾기가 서울에선 힘듬

한가지 문제 되는 점은 장단기 금리의 역전 시점이 다가오고 있죠 채권의 아이콘 채권의 끝판왕 주식시장보다

압도적으로 더 큰 채권시장의 대장 미국 재무부채권의 2년물 금리가 2.7108% 10년물이 2.9355% 임

경제사에서 미국국채의 장단기 금리가 역전하면 무적권 세계경제는 피박을 썼죠 예외는 없었음

근래에 장단기 금리가 역전했던 시점은 1,2차 오일쇼크 때, 86년 90년 97년 2001년 2006년임

기억을 더듬으면 87년에 역대급 폭락장인 블랙먼데이가 터졌고 90,91년엔 일본의 부동산,주식 쌍

버블이 터지면서 버블경제가 붕괴함 97년엔 아시아 금융위기가 터져서 한국이 망할뻔 했고 2001

년 IT버블이 터지고 역대 최고로 주식시장에서 자산가치가 증발함 대부분은 공급충격에 의한

금리역전이나 불황의 경제적 현상의 전조로 금리역전 이후 바로 경제가 역성장을 했지만

특이하게 2006년 금리역전이 있고 2년 후에 금융위기가 터짐 5년간의 장기 골디락스로 인해 버블

이 만연했지만 금융시장 참여자들은 계속 낙관적이었고 버블이 2년을 더 갔다가 2008년에 터짐

그래서 노스트라다무스 라고 불리우는 유명했던 버블붕괴 경고를 한 경제학자나 애널리스트

등이 2006년 부터 등장함 한국의 미네르바도 버블의 정점이던 2008년 등장

아마 내년쯤에금리 역전이 올거 같은데 이번이라고 뭐 다르겠습니까

이유는 여러가지가 있지만 일단 투자가 망한다는게 가장 큰 이유겠죠

내년이든 내후년이든 미국채 장단기 금리가 역전되고 나름 네임드급 망무새들이 떠들기 시작하

면 진짜 위험한 겁니다 그때 떠드는 애들은 알고 떠드는 망무새들이죠 거기에 미국 기준금리가

세계이자율 보다 높으면 그냥 알아서 집을 팔던 주식을 팔던 하는게 현명하겠죠

제롬 파월은 시장에 충격을 주지 않는 점진적 금리 인상 기조를 이어나갈 것이라고 했고 9월 11월

기준금리 인상이 예고 됐는데 트럼프의 지지율 반등을 위한 경기호조를 이어가기 위한 금리동결

요구에 반대하는 중 파월은 장기간의 저금리가 경제를 어떻게 파괴하는지 잘 알고있기 때문에 장단

기 금리역전을 막기 위해서라도 시급히 기준금리 인상을 서두르는 느낌 원래는 9월 한차례 인상

한다던 금리를 11월 한번 더 한다고 하는데 아마 내년에도 트럼프와 마찰을 겪으며 꾸준히 금리

인상 시도를 할듯 세계경기침체를 막기위한 파월과 미국경기 우선주의 트럼프의 대결

조만간 빛더미에 앉는 서민들 나올듯... 근데 이런 말 한지 벌써 10년 넘었다는... ㄷㄷㄷ

가생이닷컴을 자주보는이유가 이런 멋진경제논리가나오는걸 즐거워하며 열심히보는편입니다.
미국경제 ,한국경제의 거시분야를 일목요연하게 풀이해주시는거 항상감사드리지요.저는 그런수준보다 한참부족하지만 한가지말씀드리자면 1962년인가 경제개발시작할때 1인당GDP는 60$수준이었다고 알고있습니다. 그후많은 정부가 부동산가격을잡겠다고 노력아닌노력을 했었지만 항상 부동산가격은 상승했지요. 현재1인당GDP31000$수준으로증가했지만 가생이에서 예측했지요?2023년에 1인당GDP40800$정도로 본다고말이지요.그럼 부동산가격은 오르는거지요.악재인 북한핵문제도 슬슬맛사지해가며 악재로작용안할거라고보며 꾹쥐고 계속올라가는걸 즐겨야지요.안타까운건  주택구매않고 전세살아온사람들 보면 안타깝지요.경기grand cycle60년 전후상승후20~25년 경기하강을 믿습니다.

GDP와 부동산 가격과의 상관관계는 있겠지만, 그게 크게 좌지우지하지는 않아요.  한국의 1인당 GNI가 미국의 절반밖에 안되지만 서울 수도권 (메트로지역)의 집값 평당가는 미국 뉴욕, 샌프란 메트로지역보다 높은 상태라, 기존의 집을 가진 기성세대는 부동산 차익을 즐길수 있지만, 이제 집을 사야하는 40대미만 근로세대는 월급이 올랐다해도 부모가 도와주지 않는 이상 대도시서 스스로 집을 사는건 거의 불가능한 상태가 되어있죠.  가계부채 1500조원에 70%가 변동금리인 상황에서 금리상승기에 뭘 믿고 저리 집가격이 올라가는지 참 미스테리네요.  미국서 2008년 전까지는 집값 미친듯이 오르다가 어느순간 펑하고 서브프라임 터질때도 비슷한 분위기였죠.

이번주중에 정부서 종부세 강화 정책발표한다는데, 1주택자 9억공제해놓고 강화해봤자 보수신문들은 9억이상 집도 없는 할배들 선동해서 세금폭탄론 퍼트릴게 뻔하고, 정책적으로도 얼마나 효과있을지는 모르겠네요. 한미간 금리가 역전되어있는데, 한은이 수백조원 변동금리 가계대출의 부실을 눈앞에 두고 언제까지 금리를 안올리고 버틸지가 참 관심사입니다.

[부동산] 주택시장은 다시 한 번 불 타오를 수 있을까? 멋진글~

[부동산] 주택시장은 다시 한 번 불 타오를 수 있을까?  잘 보았습니다.