계속 올라가지 않을까요?
대신 화폐의 가치가 하락하겠죠
급여가 안오르는게 함정

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그냥 일본의 부동산 신화 검색해서 찾아 보셈.
(즉 플라자 합의 이후 일본 부동산 가격이 폭등하여
달랑 두 쪽만 있었던
일개 일본개그맨이 물경 3조원에 달하는 부동산 재벌이 되기도 하고
지나가는 강아지가 주디에 만원짜리 지폐를 물고 다녔다는 그 시절을 지나
부동산 거품이 꺼지자...일본은 끝도 없는 좌절의 시대에 돌입하게 된다)

이론상 당연히 무한정한 오름은 가능한 것이 아님.
이자,주식,금값...등 모든 것이 수익성에 있어서 경쟁관계에 있기 때문이고
경제내에 존재하는 화폐나 자본의 양은 정해져 있기 때문입니다.

물론 초하이퍼인플레처럼..모든 재화의 가격이 무한정 오르는 것은 가능하겠지만여..
이땐 경제가 폭망한 때이고..

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부동산 가격 보려면 국민소득을 보면됨..10년전 국민소득 지금 비교해보면 그만큼 국가경제규모가 커지고 화폐가치가 하락하면 부동산은 급격히 상승의 이유가 됨...최근에 너무 올라서 이정도 상승을 또 보려면 또다시 10년의 시간이 필요할수 있음..현재 국민소득 3만불이면 나중에 4만불 6만불 되면 부동산가격은 또 오를수 있다는 결론.
아직 우리나라 부동산은 상승의 여지가 아직은 많이 남아있다는 결론. 단지 지금은 브레이크를 잡고 있을뿐.

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솔직히 지난 20년동안 주택 보급율만 보면 인구 대비 많은 건 사실이죠.
단순히 아파트를 제외한 단독주택, 빌라 등의 거주공간 비율은 대략 140%라는 기사를 본 것 같은데요.
아파트 자체만 보면 부족해 보일 수도 있지만요.

개인적인 생각으로 공인중개사나 투자자가 1억짜리 아파트를 2억에 매물로 내놓고 거래하고
2억 밑으로 팔지 않게 단합하면 2억짜리 아파트가 되는 거죠.
현재 아파트 가격은 자유경제의 논리를 벗어난 투자사기에 가까운 상황이라고 생각됩니다.
정부에서 작년에 부동산 허위광고 단속하니 물량의 상당수가 없어졌죠.
허위광고 자체가 없는 물건을 파는 사기에 준하는 행위라고 본다면
아파트 가격의 상승은 상당한 거품이라고 생각합니다.

솔직히 갭투자 방식 등등 모두 알지만 외면한 사실아닌가요?
돈이 되니깐 외면하는 것이죠. 은행에서도 2000년 이후 가계대출이 기업대출보다 안정적으로
큰 수익을 내는 창구로써 사업 확장을 해온터라. 이에 동조한 것이구요. <= 이건 금융부실로 이어질 수 있다고 생각합니다.

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끝도 없이 올라갈 수야 있겠습니까?

지역 별로 가격 차이가 더 커질 겁니다.

같은 지역 내에서도 위치에 따라서 가격 차이가 날 것이고요..

하여튼 지금은 일인 가구가 증가하면서 인구는 줄어도 주택의 소비가 일어나고 있지만 이것도 끝물이 있을 것이고

그 끝에는 말 안 해도 아시죠..

지방 경제가 몰락하면 서울로 몰릴수 밖에 없습니다. 예컨데 울산 인구가 한해 2만씩 줄어들고 특히 젊은 층이 더 줄어듭니다. 부산 경남도 마찮가지입니다.
이들이 어디로 갈까요? 울산 내에서도 남구 지역만 반짝오릅니다. 왜냐? 남구지역의 인프라는 전국 3위인데..
기타지역은 전국 최하위권입니다. 부동산도 남구만 오르고 기타지역은 비어갑니다.
즉 예산, 경제, 교육, 문화 인프라가 서울에 집중되는데 사람도 서울로 몰릴수 밖에..
지역경제를 살리지않으면 당분간 서울 부동산은 절대 오릅니다.
그리고 불황이 될 수록 서울로 더 집중될터이니 절대 내리지 않습니다. 즉 부동산은 구조적인 문제입니다. 세금 규제 따위의 문제가 아닙니다.

공감 많이되는 글이네요 서울사람은 서울을 나가봐야 경기도로 가고 지방에 돈좀 있다는 분들은 서울에 집한채 정도는 갖고있으니  결국 수도권은 당분간은 계속 오를수 밖에요

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인플레가 계속 되니까 그리고 의도적으로 경제 성장을 위해서 인플레를 유발하니까 액면으로는 계속 오르게 되는 거죠.

하지만 디플레도 없을 수가 없고 불황도 결국 생길 수 밖에 없죠. 예전 명박 때도 실제로 집 값 떨어졌었어요.

액면가는 모든 물가와 함께 계속 오르지만, 실제적인 가치로는 계속 오를 수 없죠.

서울 집값도 떨어집니다. 불황의 깊이와 넓이가 얼마냐에 따라 다르지만...

집 값이 계속 오를 수 있는 강력한 유인은 그게 오른다는 믿음에 돈 벌려는 욕망이 결합되어 있는 건데...

한 번 떨어지면 그 욕망이 얼어붙고, 실수요자 조차 더 떨어지면 사려고 안사는 상황이 오기 때문에...

아무도 안 사주는데, 당장 팔아서 돈으로 바꿔야 하는 사람들은 항상 생기기 마련이고 불황에는 그런 사람이 아주 많이 생기기 때문에...

불패의 상품이란 건 지상에 존재하지 않죠. 부동산도 떨어지고 투자도 망할 때가 옵니다. 최대한 그걸 피하려고 국가와 모든 경제주체가 발버둥 치니까 자주 오진 않겠지만...

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단기적으로 우선 외국인 특히 중국인들의 한국내 부동산투자를 막아야 합니다.

https://www.youtube.com/watch?v=a5SpKHB2XwU
(서울 한복판에 등장한 중국소식에 한국이 경악하는 이유 "미국하고 똑같은 일 벌어질수도, 어떻게든 막아야할듯")

끝없이 오르는 재화가 있을까요?
그러나 입지가 좋은 곳은 차별화되어 우상향을 지향하되 오르내림의 단기 파동은 있을 수가 있겠네요.

궁금한 것은 교통기술의 첨단화로 전국이 반나절의 생활권이 되었을 때, 부동산가격의 추이입니다.
집중화되는 서울의 도심과 전국에 위치한 역세권의 경우는 재 앙등으로 차별화 및 양극화가 극대화되리라 봅니다.

향후 한국 부동산 특히 서울이나 수도권의 향배를 예측하는데 도움이 될 수 있는 자료가 있네요.

한국내 매년 30 만가구 이상이 증가하는데 이 또한 증가추세입니다.
전체 가구수중 1 인가구가 40 %, 2 인가구가 25 % 정도로 1, 2 인 가구가 늘기 때문입니다.
그러나 주택공급수 또한 매년 40 ~ 50 만가구가 공급되어 서울 (96%), 수도권 (99 % ) 두곳을 제외한 주택보급율은 100 % 가 넘어 전국적으로 104 % 입니다,

전국으로 볼 때, 집이 남아도는 것 아니냐?.....자본주의 국가라 1 인이 여러채를 갖기도 하고, 노후주택 개량, 자연멸실, 택지개발 등으로 제외되는 주택수를 공제하여야 한다지요.

주택시장의 주요지표중 가장 중요한 것이 "인구 1,000 명당 주택수" 라 합니다.
산식은 분모는 총인구, 분자는 총 주택수를 넣고 곱하기 1,000 하는 것이지요.

결론을 먼저 내리자면 한국은 여전히 주택부족 국가라는 것입니다.

2010 년대 동일년도 기준 한국은 363 , 미국은 410, 네델란드 430, 영국 439, 일본 473, 독일과 프랑스 등 대부분의 선진국 400 후반, 심지어 500 을 넘는 국가도 있다해요.

아이러니한 것은 펜데믹이후 상기 국가들의 모든 주요 대도시들의 부동산가격이 주택보급율에 상관없이 무차별적으로 50 % 이상 앙등했다는 사실입니다.

세계 주요 대도시들이 재개발되고 사람들이 잘 살게되면서 곳곳에서 부동산 가격이 급등한 것이라고 생각합니다. 그리고 팬데믹이후 양적완화와 금리가 크게 떨어지면서 수많은 돈이 풀렸지요. 이는 곳곳에서 자산 인플레이션을 불렀습니다.

2020년 한국의 주택보급율은 104 %, 일본은 124 % 로 일본수준을 맞추려면 500 만호가 일시에 공급되어야 한다지요.
해서 주택보급율이 120 ~130 % 정도가 되면 주택가격이 안정화된다고 합니다.

매년 50 만채를 짓는게 쉽지 않지만 짓는다해도 향후 10 년이 걸리는데 그동안은 지역에 따라 우상향을 보이되 차별화되리라 보이구요.
문제는 향후 10 년내에 통일변수가 있다는 것이지요.

과거 15 년간 국내 부동산추이를 보았을 때, 주택가격변수인 이자율, 환율과는 상관이 없었고 (보조변수), 오로지 수급계획만이 상관관계 (주요변수)가 있었다해요.

암튼 1950 년 9.28 수복이래 70 년간 두번의 IMF 와 리먼사태를 제외하고 대체로 우상향 성향입니다.
1997 년 IMF 금융위기때 부동산 20% 하락,주식 40 % 하락, 공히 1년 6개월후 원위치, 2008 년 리먼사태때 부동산 10 ~ 20 % 하락, 주식 40 % 하락, 공히 300 일만에 원위치되었고, 2020 년 팬데믹이후로는 경기침체에 주식 하락후 경기회복을 위한 양적완화와 이자율인하로 부동산, 주식 공히 상승하는 중이네요.

https://realestate.daum.net/news/detail/all/20210528114601792
(금리 인상하면 집값 폭락?..가격지수 떨어진 건 딱 '이 때')

부동산은 주식보다 변동성이 적고 깔고앉아 살고 있는고로 하방경직성이 있어 안전자산이 되고, 내집마련시와 은퇴전 2 ~ 3번 확장이사, 은퇴후 1 번의 축소이사를 제외하면 주식처럼 짱구를 굴리지 않더라도 지 스스로 알아서 억억하며 오르는 경향이 있어 이재관리와 노후대비 (주택연금)에도 첩경입니다.

자고로 주식으로 망한 사람들은 많아도 부동산으로 망한 사람이 없어 누구나 안전자산인 부동산을 선호하니 입지 좋은 곳은 안오를 수가 없겠지요....돈 없는 것이 웬수이지만요....그러니 영끌하는 것이구요.

향후 10 년내에 한반도통일 가능성이 농후하다 하는데, 분위기가 무르익으면 다시 한번 요동치리라 보이네요.

영국잡지가 3년전 10년후의 한국부동산 임대료를 예측하였는데 10 배정도 상승을 얘기하더군요.
부동산가격 또한 임대료 앙등에 비례하지 않겠나 싶구요.

서울, 도쿄, 오사카, 베이징, 상하이, 싱가폴, 홍콩, 런던, 뉴욕 등 세계 주요도시들의 상업용, 주거용 부동산 임대료를 비교하고 한국의 통일가능성 등을 고려하였다 하죠.

통일과정이야 우여곡절이 많겠지만 위기에 강한 민족이니만큼 극복하리라 보고, 당분간 인력이동이 제한된 채 남쪽은 년간 성장율 4 ~ 7 %, 북쪽은 7 ~ 10 % 가 상당히 오랜기간 예상된다 하지요.

문정부 이전에 부동산 세금 (보유세 등)이 세계 주요도시들보다 상대적으로 낮아 임대료도 낮은편에 속하였으나 순기능 또한 있는 다주택자를 범죄자로 취급하여 부동산 세금 등의 무지막지한 벌칙성 중과에 따라, 월세 등 임대료의 폭등이 불문가지로 유주택자 및 무주택자들 공히 생활이 핍팍해지리라 봅니다.

한국의 국방, 치안, 안전, 행정, 금융, 의료, 교통, 교육, 환경 등의 서비스 수준과 시민의식이 세계 톱수준으로, 특히 펜데믹이후 한국의 국제적 이미지 업과 한국민의 자긍심이 고취되어 매사 중요한 일의 글로벌 리더로써 기꺼이 변화의 선두에 나서면서, 한국이 4 차 산업혁명의 중심이 되고, 기술 르네상스의 중심지로 된다는데 거기다 통일가능성이 대두되어 글로벌 투자 및 비지니스 유입, 글로벌 유수기업체들과 인력의 한반도 이전, 은퇴이민, 기술전문가 이민, 유학생, 외국인 취업, 한류 등으로 엄청난 인력유입이 예상되어 부동산 및 임대료의 앙등을 초래한다 해요.

태국, 싱가폴, 캐나다, 호주, 미국 등으로 향하던 유럽, 중국 등의 은퇴이민도 향후 한반도통일의 가시화로 안보 리스크가 없어지면서 치안, 행정, 금융, 의료, 교육, 교통, 환경 등 편의성이 뛰어난 한국 (특히 서울, 차순위 수도권)으로 향한다 해요.

팬데믹으로 드러난 한국민의 선진 의식과 함께 가장 경쟁력있는 최고수준의 선진국이 어느새 한국이 된 셈이네요.
 
서울이 지정학적인 이점을 살리고 금융중심지가 된다면, 세계유수 금융기관 및 고연봉 금융인력들의 유입으로 1인당 GDP 가 점프업하여 싱가폴, 홍콩수준을 웃돌 것이고, 상대적으로 저렴했던 임대료 또한 세계 주요도시중 최상위수준으로 조정되리라 봅니다.

지구온난화와 더불어 유럽행 운항이 기존 항로보다 2 주정도 짧아지는 북극항로가 본격운항되는 시점에는 말라카해협-인도양-스에즈운하로 향하던 물동량의 70 %가 북극항로를 택하는 바람에 지정학적으로 한국이 급부상하게 되어 부산이 선적화물량에서 싱가폴을 대신하고, 가덕도 신공항이 글로벌 주요 공항으로 대두되고, 서울이 홍콩을 대신하는 아시아 금융중심지로  변화하게 되는 기회가 도래할 가능성이 농후하지요.

그 즈음에는 이미 한반도가 통일이 되어 부산을 기점으로한 육상철도가 유럽까지 뜷리게 되어 한반도의 지정학적 중요성은 더욱 부각되어질 것입니다.
30 년 이내에 한국은 미국 다음으로 세계 제 2 의 경제 및 군사강국이 되어 300 여년간 지속되리라 예견되네요.
중국?.......중국은 그때쯤 이미 여러개 국가로 분열되어 있기 때문이지요.

https://realestate.daum.net/news/detail/main/20200826100602881
(서울 집값은 정말 비싼가..뉴욕·베이징·홍콩과 비교)

결론은 상황이 이러할진대, 정부가 싱가폴 주택정책을 벤치마킹하되 국민연금 재원을 활용하여 전 국민의 자가소유에 따른 중산층화를 목표로 해야 합니다.....주택연금으로 노후대비도 되어 사회가 안정화됩니다.
공공임대는 자가소유를 위한 징검다리일 뿐이다 라는 개념으로요.

그러나 무주택이신 분은 정부정책을 봐가며, 청약이든 아니든 레버리지 등 수단방법 다 동원하여 내집마련하시기 바랍니다.
언젠가 집을 구입하는 그 시점이 제일 싸다 라는 생각으로요.

엄청난 유동성에 화폐가치 떨어져 실물위주로 갈 수밖에 없고 금리를 인상하려해도 수출호조 내수침체로 경기가 나빠 쉽지 않기 때문이고, 설령 올린다 하더라도 찔끔찔끔 올릴 수밖에 없어 결국 부동산은 수급에 따라 움직이게 될 것이므로 점진적 우상향하게 되리라 봅니다.

우리 경제가 지속 성장한다면 부동산 값은 계속 오를겁니다.
여기서 생각해봐야할건 인구 수가 감소로 돌아섰다는겁니다.
대신 1인 가구가 늘어나면서 어느 정도 상쇄 되겠지만 우리 인구의 대부분을 차지하는게 80년대 초반까지 태어난 분들로 완만한 감소하다 급격한 감소로 변화 될텐데 여기까지오면 일본에서 보듯이 경제가 경직되고 경제 성장이 멈추기 시작할겁니다.

이때부터 부동산 양극화 시작 되겠죠.
지금 외곽쪽이나 지방에 부동산 산사람들은 하락 문제보다 팔기 힘들어질겁니다.

한때 전원 주택 붐 일어서 외곽지역에 많이들 지어서 이사 갔지만 팔리질 않습니다.
비슷한 현상 일어나고 하락도 올겁니다.

하지만 중심부나 신도시는 여전히 오를거같군요.

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날개가 있다면 당연히 추락도 할수가 있죠.
일본의 상황을 비교하기는 뭐 하지만
일본도 우리나라 이상으로 부동산 톡등이 있었지만 프라자 합의던가 그 이후라 엄청나게 떨어져서 많은 사람들이 자1살로 내몰렸죠

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일본도 입지가 좋은 도시 중심부는 부동산가격이 많이 앙등하였네요.
부동산도 차별화 및 양극화되어 그 격차가 확대되리라는 것이 전문가들의 생각이지요.
 
결국 부동산의 가치는 그 입지가 말한다고 봐야겠지요.

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은행이 부동산가치평가를 오르기전 가격에 맞춘다면 떨어질 수밖에 없죠.

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